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    2022-10-06 01:17:45 北京商报微信公众号

      “七天百亿”“顺销第一”!是开发商搞气氛还是楼市真暖了?

      北京楼市的小阳春,真的要来了?

      一季度百强房企的销售业绩几近“腰斩”,开发商成交“喜报”却重现北京楼市。记者发现,近期包括华润、中海、龙湖,甚至阳光城在内多家房企发海报,耀眼红底、巨额数字,各大开发商迫不及待要传递这份“喜悦”。

      值得注意的是,北京新房市场虽有回暖迹象,但有数据显示,房地产市场仍处于恢复阶段,整体表现偏弱。

      热门、爆雷房企都发海报

      专家:整体不及预期

      告别沉入谷底的悲观情绪,北京新房市场带看量持续攀升,开发商成交“喜报”也于近期重现北京楼市。

      华润置地北京公司发布的海报称,“幸福里润园、橡树湾、永定府”三大新品入市,7天销售额达百亿元。其中,橡树湾项目开盘半小时便成交了286套,成交额达到19.54亿元。

      中海汇德里开盘销售50亿元,成为北京热门榜第二名;中建学府印悦首次开盘热销228套;龙湖京能熙上首次开盘实现8亿元认购额。就连爆雷房企阳光城也发布了喜报,“红盘效应、顺销第一”。

      根据北京市住建委数据显示,2022年3月共有19个项目获得预售许可,其中住宅套数为5719套,新增可售面积约57.36万平方米,而这之中刚刚上新的项目占到约四成。对比2月份的新增供应,住宅项目在总套数上环比增加了81.44%,开发商推盘意愿增强。

      合硕机构首席分析师郭毅表示,目前北京新房市场成交的核心问题,就是市场“二八分化”比较明显。我们确实看到一些项目,销售的情况非常理想,但大部分项目目前还处于一个比较低迷的状态。由此也就造成了,虽有“热点”,但楼市整体表现不及预期。

      经历寒冬的洗礼,地产行业终于迎来了恢复期,前期积压的购房需求集中释放,也就形成了传统意义上的楼市“小阳春”。但在刚刚过去的3月份,楼市似乎并未如想象中那般。

      根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年3月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1447.65万平方米,环比上涨16.59%,同比下跌50.21%;同时从一季度新房成交情况来看,一季度40城新房销售面积为4312.68万平方米,环比下跌25.84%,同比下跌39.32%。这也进一步印证了房地产市场当前仍处于恢复阶段,整体表现还是偏弱。

      不过值得注意的是,北京3月销售面积均较上月大幅增长,环比涨幅达到76.3%,这也是由于北京楼市较具韧性,自身调节能力较强,带动其成交规模回升显著。

      “拍板”认购红火

      退订比例也加大

      “最近一段时间真是太忙了,前脚刚送走一个客户,后脚就又被安排上了,甚至有时候要‘委屈’客户两三组一起看房。”北京大兴区某售楼处销售人员告诉记者,从今年3月开始,咨询带看数量以肉眼可见的速度增加,这之中以刚性群体为主。很多在春节后搁置买房计划的客户,近期开始变得积极起来。

      其表示,目前新房项目价格管控严格,一些区域能够与周边二手房形成“倒挂”。最重要的是,新盘刚刚入市也确实给到了不错的优惠。

      在上述项目的售楼处,记者也看到,现场大概有30多位看房客户,洽谈区基本上座无空席。

      同样的情况也出现在一些此前去化艰难的“老大难”楼盘。2021年上半年,北京新房市场的供应迎来高峰,一个又一个新房扎堆亮相,有意向的购房者看得也是眼花缭乱。供应量增大的同时,也就遗留了一些受到“冷落”的项目。

      “目前可供选择的房源不多了,月底必清盘。”一去年初入市的项目销售人员告诉记者,与刚刚入市的新盘相比,他们最大的竞争优势就是交房早,一些想买新房又着急住的客户,会把目光聚焦过来。

      事实上,“老大难”项目多以去化为目的,各种手段“辗转腾挪”。记者注意到,中介机构的带看人员,几乎是售楼处案场销售人员的两倍之多。

      房地产市场下行,各大开发商对于渠道的依赖度越来越高,比如签订代理协议,提高佣金比例等,以期达到快速回款的目的。

      与此同时,“限时”手段也发挥重要作用,清明节特惠、一口价房源等诸如此类,也调动购房者的“拍板”情绪。

      对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,当下买房人变得越来越理性,再加上新房项目众多,也就提供了比较的空间。带看量持续增加,认购数量也看起来比较红火。但不容忽视的是,退订比例也同步加大。也就是,真正从认购转为签约的并没有看起来那么好,因此也就出现了数据低迷的状态。虽然如此,但是渠道能引流,至少说明“人气”回来了。

      是否“注水”?

      需等网签数据

      房地产市场持续下行,每一个销售节点都承载着满满的期待。一轮回暖浪潮“输出”,市场真的热起来了吗?

      看到硬币的背面,开发商成交“喜报”披露,可能是为了曝光率,“注水”概率很大;络绎不绝的看房者,也存在“看的人很多,真正下单的少”。

      想回答上述问题,最终还是要通过官方途径来确认,那就是网签数据。

      住建委的网签数据虽然准确但却不及时,具有明显的滞后性。这个滞后周期,可能是几个月,也可能是一年之久。

      在当前节点,开发商应该会积极推动网上签约,因为网签滞后就意味着回款滞后,这几乎掌握了“钱紧”开发商的命脉。

      但真正数据呈现也需要一个过程。动辄几十亿的销售数据并不具备参考价值,而网签数据的滞后性也有可能在未来几个月才会“翻红”。所以不能盲目听信“市场好了、房价要涨”之类的说法,购房者还是要以“需求”出发。

      诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示,居民收入减少,购买能力下降,二手房置换周期延长,这些都将影响到未来一段时间开发商网签数据的呈现。

      对北京新房市场走势,王小嫱表示,北京市场潜在购房需求犹存,随着时间的推移,积累的购房需求会逐步释放,我们预计北京市场热度在今年5-6月份左右有明显的改善。

      郭毅则表示,从目前市场状况看,虽然外部环境给到了一些政策利好的预期,但北京调控仍未出现放松,北京新房市场的销量水平,4、5月份还是会保持在一个稳定的状态。

      记者丨王寅浩

    (编辑:付健青)
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